Vous avez décidé de faire le pas dans l’investissement immobilier ? Vous avez raison, c’est le moment opportun pour acheter avec les dispositifs fiscaux intéressants et les taux d’intérêts très bas qu’offrent les banques d’aujourd’hui. Mais quand on parle d’emprunt ou de crédit, deux questions se distinguent : « combien je dois payer chaque mois pour rembourser mon prêt ? » et « combien mon budget mensuel me permet-il pour le remboursement d’un crédit ?».
Tout part d’une bonne analyse
Avant tout engagement, il est primordial d’analyser sa situation financière pour savoir si le projet tient la route, si vous avez les capacités de rembourser, mais aussi de quoi vivre et subvenir à vos besoins. Il vous faut évaluer le montant de vos revenus (rentrées d’argent régulières) et de vos charges (dépenses fixes dont la nourriture, la santé, les déplacements, les assurances et les impôts, ainsi que les emprunts actuels,…) afin de connaître votre capacité maximale d’endettement.
Évaluez ensuite les mensualités de votre prêt immobilier. Ne compromettez pas votre avenir, ne vous engagez pas sur des mensualités importantes avec des finances assez limité. Il est bon d’opter pour une mensualité plus légère ou d’allonger la durée de remboursement, vous aurez alors une marge de manœuvre en cas d’imprévus. A l’inverse, de trop faibles mensualités rendront votre emprunt très cher.
Le simulateur de prêt immobilier
La manière la plus simple et la plus courante c’est de faire appel à un simulateur. Plusieurs sites internet mettent à votre disposition des calculateurs, qui sont gratuits, et faciles à manipuler. Vous pouvez par exemple calculer vos dépenses mensuelles avec ce simulateur.
Les éléments généralement requis pour effectuer le calcul sont : la somme que vous souhaitez emprunter, le nombre d’années où le prêt s’étalera ainsi que le taux que vous avez obtenu (taux annuel Effectif Global ou TAEG, qui intègre l’ensemble des frais associés au crédit comme les frais de dossier ou les cotisations d’assurance).
La formule mathématique
Une autre solution, à priori difficile à mettre en pratique, c’est l’utilisation de la formule mathématique suivante :
m = [C x (t/12)] / [1 – (1+(t/12)) puissance -n] avec :
- m : la mensualité à payer
- C : le montant emprunté
- n : la durée de l’emprunt en mois, équivaut au nombre de mensualités
- t : le Taux Annuel Effectif Global
Il faut savoir utiliser une calculatrice scientifique, et surtout savoir écrire des puissances négatives. A titre d’exemple, si nous voulons calculer la mensualité d’un prêt de 200 000 € avec un taux annuel de 4,5% étalée sur 20 ans, donc 240 mois, nous aurons :
m = [200000 x (0,045 / 12)] / [1 – (1 + (0,045 / 12)) puissance -240] = 1265,30 €
Pourquoi calculer les mensualités ?
Le but est d’optimiser le coût de votre crédit immobilier tout en conservant une capacité d’endettement raisonnable, de pouvoir rembourser sans stress, voire d’éviter des interdits bancaires. En calculant vos mensualités, vous pourrez mieux anticiper vos projets d’avenir qui occasionneront de grosses dépenses d’argent (mariage, naissance, achat de voiture, étude des enfants, grand voyage…). Vous pourrez aussi accorder une part de votre budget mensuel aux plaisirs hormis les dépenses fixes. Gardez de quoi vous offrir des vacances ou des loisirs. N’oubliez pas que vos mensualités vous engageront pendant plusieurs années, vous n’allez pas vous enfermer pendant tout ce temps !