La SCI ou Société Civile Immobilière est un mode de gestion du patrimoine qui rencontre l’approbation d’un nombre croissant de personnes. Avec plus de 6500 SCI créées à Paris dans le courant de l’année 2005, la tendance n’a pas cessé de croître. Et si les chiffres n’en témoignent pas suffisamment, sachez que créer une SCI est particulièrement simple.
Pourquoi créer une SCI ?
Une société civile immobilière SCI (Société Civile Immobilière) peut être un régime immobilier très intéressant, lorsque l’on compte par exemple : acquérir d’une résidence principale ou une résidence secondaire, transmettre un patrimoine immobilier entre parents et enfants (SCI familiale), réaliser un investissement immobilier locatif (défiscalisé), détenir un local professionnel… En effet, si une banque refuse de vous allouer un prêt pour votre projet d’achat d’un bien, vous pouvez monter une SCI.
L’avantage premier de la SCI est de permettre d’acheter à plusieurs quand on n’a pas les moyens de le faire seul. La SCI est aussi un moyen de gérer le patrimoine immobilier. Elle permet de conserver dans la famille un bien immobilier après le décès des parents. Ces derniers peuvent réaliser de leur vivant la gérance et prévoir dans les statuts qu’une personne assurera par la suite la gestion. La gestion du bien est assurée et les parts de la SCI peuvent être réparties entre les héritiers. Une telle société est constituée de deux ou plusieurs associés. Ces membres conviennent au travers d’un contrat d’affecter des biens à une entreprise commune et d’en partager les bénéfices.
Comment créer une SCI ?
Créer une SCI prend en moyenne deux semaines pour un coût d’environ 1 500 euros. En voici les cinq étapes :
- Dépôt à la banque des fonds correspondants au capital social de la SCI. Chaque associé de la SCI vient avec un apport, sous forme d’argent ou d’immeuble ;
- Signature des statuts. Il faut s’adresser à la chambre de commerce et d’industrie ou à un notaire pour l’établissement des statuts de la société ;
- Enregistrement des statuts auprès de l’administration fiscale (formulaire en ligne disponible ici) La SCI est une personne morale immatriculée au registre du commerce et des sociétés qui détient un patrimoine propre et indépendant de celui de ses associés. Ils indiquent l’apport de chacun des associés, l’objet de la société, son appellation, son siège social et son capital social, le nom du ou des gérants. Les statuts de la SCI doivent être rédigés par écrit et signés par chacun des membres ;
- Publicité dans un journal d’annonces légales ; et
- Immatriculation au greffe du tribunal de commerce.
En outre, Le seul désavantage à la SCI est sa relative lourdeur administrative et sa gestion nécessite qu’on fasse preuve de la plus grande rigueur.
Obligations et statut juridique
Voici certaines des obligations qui incombent au gestionnaire d’une SCI. Il faut par exemple :
– Tenir une comptabilité dans le but de transmettre aux associés leur quote-part de revenus fonciers à reporter dans leurs déclarations fiscales et dans celle de la SCI ;
– Chaque année, préparation par le gérant d’un rapport de gestion, convocation des associés à l’assemblée générale, tenue effective de cette assemblée et rédaction du procès-verbal correspondant ;
– Distribution éventuelle des bénéfices de la société aux associés après approbation en AG. Autrement dit, la trésorerie de la SCI ne peut être répartie entre les associés non pas au fur et à mesure de l’encaissement de loyers mais avec un décalage d’un an environ ;
– En matière locative, toute SCI non familiale ne peut pas exiger de caution solidaire ;
Il ne faut également pas négliger le fait qu’il y a contribution aux pertes car les associés sont responsables des dettes de la société en proportion de leur capital.
De plus sur le plan fiscal, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, et déclare ses revenus chaque année. Ces revenus sont taxés directement pour chaque associé au titre des revenus fonciers. La SCI a néanmoins des avantages fiscaux : les intérêts des emprunts souscrits pour l’achat d’un immeuble sont déductibles des revenus fonciers. Il est aussi possible de déduire des revenus les frais de constitution de garantie, les frais de gestion, les frais d’entretien et de réparation, la taxe foncière et les primes d’assurances. De plus, Les membres d’une SCI peuvent d’autre part faire une décote fiscale de 5 à 20 % sur la valeur réelle du bien. Notons également qu’une autre possibilité est d’opter pour l’impôt sur les sociétés. La société peut amortir l’immeuble, autrement dit déduire chaque année de ses bénéfices une partie de l’immeuble. L’imposition des bénéfices se fait au taux de 15 % et 33,33 % au-delà de 38 120 €. D’autres obligations sont encore détaillés sur cette page.